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【柴桑干货】小区业主除了商品房还拥有什么?

作者: 江西柴桑律师事务所发布时间: 2017-11-28 09:09浏览次数:1580

小区车库到底归谁所有?媒体曾经报道过鼓楼法院审理的一起车库纠纷判例,并称其为全国首例判业主获胜的案例。诚然,在司法实践中,涉及停车位的所有权诉讼,很多法院会直接依据《物权法》第七十四条二款将规划内的停车位判归房地产公司所有,但早在2014年,广东省高院的(2014)粤高法民一提字120号判决将经过规划的车位判决归业主共有,为厘清停车位的归属提供了一个很好的参考案例。


一、开发商出售地下车位是否有法律依据?

小区地下车位产权,分已办使用证的车位和未办证的车位。

参见法客帝国公众号文章《以案说法:"小区车位所有权"到底归谁?(详细分析+高院判决书全文2016)|法客帝国》:

对具有独立产权证书的地上停车位、停车场、地下车库等一般不会产生纠纷,而对于无法办理产权证书的地上停车位、地下车库等,需分情况对待:

1.属于人防工程的地下车位,《人民防空法》五条规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”谁与规划、人防工程管理部门签订人防工程使用合同或取得《人防工程使用证》,谁就是人防工程管理部门批准和管理的收益人,实践中的判决,如大连市中级人民法院(2015)大民二终字00825号、镇江市中级人民法院(2015)镇民终字00853号均有论述。

2.计入公摊面积的但无产权证书的车位,业主支付价款取得专有权的同时已取得了共有部分的共有权,应属业主共有。未计入公摊面积且无产权证书的车位,开发商作为开发建设单位,并不因尚未进行登记就丧失车位的专有权,此种情况下开发商有权处分。

3.而对于部分省市不办理地上车位产权登记造成的建筑规划内但无法取得独立产权证书的地上车位,应先审查其占用土地的性质,如属于占用公共绿地或公共场所建设的,则其归全体业务共有。不能证明是占用公共绿地或公共场所建设的,则需依据规划、合同等综合认定。



法条干货:小区物业用房归谁所有?

小区物业管理用房产权属于全体业主,规划条件参见各省文件(例如:《江西省物业管理条例》)

1)参见《物业管理条例》

第三十四条

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十七条

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十八条

物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例二十九条,一款规定的资料交还给业主委员会。

第六十二条

违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,县级以上地方人民房地产行政主管部门责令限期改正,应给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十三条

违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,应由县级以上地方人民房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

2)参见《江西省物业管理条例》三十三条

建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准,在物业管理区域内配置物业管理用房,不少于一百二十平方米;其中,业主委员会办公用房不少于二十平方米。物业交付时,物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管。

城市、县人民城乡规划主管部门或者省人民确定的镇人民在核发建设工程规划许可证时,应当在许可证附图上注明物业管理用房的具体部位。物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备通风、采光条件和水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业管理用房所在楼层不得高于四层。物业管理用房的位置和面积,建设单位应当在房屋预售时予以公布。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主,无偿专用于物业管理、服务工作,不得挪作他用。县级以上人民房地产主管部门应当在核发房屋预售许可证和办理不动产权属初始登记时,在房地产登记簿中注明物业管理用房面积和房号以及物业的其他共有部分,但不颁发产权证书。业主有权查询。

物业管理用房不得擅自变更位置,也不得分割、租赁、转让和抵押。