【柴桑视点】商品房宣传广告的法律效力分析

商品房宣传广告随处可见。可实际交房后，业主发现商品房与当初的宣传广告不符时，容易与开发商产生矛盾。

商品房宣传广告能否成为《商品房买卖合同》的组成部分呢？zgao人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”接下来，笔者将通过分析江西省、湖北省的相关裁判文书，探究该法律条文在实践审判中的具体适用。

案例分析

一、刘某与某公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，案号：（2018）赣1102民初4482号。

某公司广告宣传资料的内容：在宣传单上标注了在此楼盘规划用地外的市政道路及其他市政配套设施，其中包括该楼盘临近轨道交通点“钟灵路轻轨站”的标注。公司置业顾问向业主宣传楼盘周边未来将配套建设教育质量优异的小学及铜锣湾广场。

业主诉请：解除合同并赔偿经济损失。

裁判要旨：1、市政配套设施并不在某公司的开发规划范围内，某公司所宣传的轻轨与当时的市政规划方案一致；2、某公司在发送给业主的宣传单上，已告知业主“图则内规划用地外的市政道路及其用地市政配套设施按当地政fu规划部门现行规划绘制，具体细节以政fu有关部门的终审批结果为准”；3、签订购房合同前，某公司向业主作了特别提示，该提示中第3项写明：“秉承诚信待客的原则，我司禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺，故，若在购房洽谈中，我司工作人员就您所购房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或者与合同约定不一致的，请您在签署合同前向监签人员了解清楚，我司将立即对您所提到的问题进行解释。”业主在该提示的“客户确认已阅读及知悉上述内容”一栏签名。

裁判结果：本案所涉轻轨规划方案不属于原、被告的合同内容，被告对此无合同义务，故驳回原告诉讼请求。

二、漆某与某公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，案号：（2016）鄂0111民初4657号。

某公司广告宣传资料的内容：漆某诉称某公司制作了相关楼书、宣传册、沙盘，并在有关房地产销售的门户网站进行销售宣传，均描述绿化廊道为桃花源业主所有。

业主诉请：判令某公司支付逾期交房违约金、逾期办理房产证、土地证的违约金，判令某公司立即实施实施水系（绿化廊道）的隔离整改方案并赔偿损失。

裁判要旨：1、被告于2014年7月2日才取得天然气公司开具的《燃气开hu通知书》，未达到合同约定的可以向服务商申请办理该服务供应手续的使用条件，晚于合同约定的交付时间48天；2、某公司在房屋销售过程中发放的项目规划示意彩图、制作展示的沙盘等宣传资料显示的是项目整体规划范围，规划示意彩图符合该项目《建设用地规划许可证》的附图《用地红线图》及《建设工程规划许可证》的附图《建筑红线定位图》；3、某公司虽存在违规圈占绿化廊道的行为，但本案争议的绿化廊道属于东湖新技术开发区城镇公共绿地，市政配套设施并不在某公司的开发规划范围内；4、影响漆某是否购买房屋的重大事项主要为房地产企业的主体信息、建设销售依据信息、房屋价格信息、房屋结构、户型信息、面积、共产信息、小区地段信息、容积率、绿化率信息、交通、公共设施配套等，某公司并未隐瞒上述基本事实，不构成故意提供虚假信息和隐瞒与订立合同有关的重要事实。

裁判结果：判令某公司向漆某支付逾期交房的违约金，驳回漆某其他诉讼请求。

三、王某与某公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，案号：（2015）鄂茅箭民一初字第00328号。

某公司广告宣传资料的内容：广告彩页、多媒体展示均具体标注了户型尺寸，并标明了飘窗的数量、尺寸和赠送面积。签订合同时的规划图上8号楼南侧是山体，且销售员讲解该山体为“保留山体”。但交房时飘窗设计变更、8号楼南侧山体被挖掉并建起了4栋33层高的wu警公寓。

业主诉请：解除合同。

裁判要旨：1、法院查明涉案房屋“飘窗”的形状为有窗户的一面墙整体向外推出，而不只是窗户部分向外凸起；2、合同中没有户型图，因此广告彩页中的户型图应作为双方合同的一部分。户型图中注明有飘窗，该房屋中“飘窗”的设计不是规范的窗户向外凸起的那种。因此某公司标注此处为飘窗不当。因为该户型图对“飘窗”的形状进行了醒目的标注，该形状与实际施工的形状是一致的，购房者应当知道双方对“飘窗”形状的约定。而且此种“飘窗”比窗户向外凸起的飘窗建设成本更高，没有计入的购房面积更大，因此王某以此认为某公司严重违约不符合法律规定；3、wu警公寓不属于某公司的规划范围；4、规划方案的少许变动不构成双方合同约定的“导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能”的情形。

裁判结果：驳回原告诉讼请求。

四、李某与某公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，案号：（2015）鄂巴东民初字第01326号。

某公司广告宣传资料的内容：楼盘模型与广告宣传图片显示楼盘与公路上建人行天桥、在百步梯上楼盘与楼盘之间建连体连廊，并且楼盘外墙漆是大气的板栗酱色。

业主诉请：判令某公司继续履行合同并赔偿损失、支付违约金。

裁判要旨：1、某公司就“滨江国际广场”开发项目在前期做广告宣传时宣称该楼盘设计有人行天桥和连廊，但《商品房买卖合同》中又约定“该商品房的相关规划与建设以政fu终批文为准”；2、本案系政fu规划取消连廊建设，故不能认定某公司预售时存在虚假宣传、设计变更、基础设施、公共配套、装饰、设备承诺违约行为，且原、被告双方也未在合同中约定存在此种违约行为时的违约金或者违约金的计算方法；3、双方在合同中未约定房屋的外墙颜色，原告也无证据证实案涉商品房在前期宣传时的外墙颜色属于合同约定的外墙颜色；

裁判结果：继续履行合同，被告向原告支付逾期交房违约金。

一、大部分法院认为商品房宣传资料、楼盘模型展示等不构成要约。

二、法院一般从以下五个方面来认定商品房宣传资料的效力。

1、开发商对商品房开发范围之外的房屋及相关设施所做的说明及允诺不构成要约，不属于商品房买卖合同内容。例如：承诺隔壁小区不建高楼，业主以类似承诺主张开发商违约将难以胜诉。

2、要约须具体、明确，且对合同订立及房屋价格确定有重大影响。

华丽、模糊的广告宣传语，如“24K纯金镶嵌超星ji会所”、“给你一个五星ji的家”、“盛世繁华触手可及”等等，或者用“约”、“预计”、“近”等词语形容，均难以认定为具体明确，不足以构成要约。

3、业主应遵循举证规则，证明宣传广告构成要约。

4、排除自身构成要约的，一般不成立要约。

开发商在楼盘的宣传资料及广告图片中明确注明“广告内容仅供参考”，或者在购房合同和补充协议中约定“宣传资料仅供参考”、“所示图片与文字均为示意性质，仅供参考，不构成合同附件，具体内容均以政fu有关部门审批为准，解释权归开发商所有”，部分法院引用该条作为排除宣传资料构成要约的依据之一。