【柴桑视点】“草签”《商品房买卖合同》的实务法律问题分析

“草签”《商品房买卖合同》的诞生背景

购房者选房、看房、交付定金到与开发商签订的正式房屋买卖合同（房管局印发的具有登记合同号的正式文本）的时间内，双方往往就购房合同的房屋位置、签约时间、贷款方式、shoufu款交纳等等问题多次协商。如果在签订正式房屋买卖合同时出现误差或反悔，则需要购房者与开发商共同到房管局提交退房申请，甚至需要诉讼、仲裁解除房屋备案。

为了避免上述风险，开发商会以“草签”房屋买卖合同的方式与购房者敲定签约。“草签”合同与正式的房屋买卖合同基本一致，购房者签字后，开发商在网上确认提交房管局网站备案，再与购房者签订由房管局印发的具有登记合同号的正式文本。

那开发商提供的“草签”合同版本是要约邀请还是要约？购房者在“草签”合同版本上签字是否构成承诺？如一方拒绝签署正式的《商品房买卖合同》文本，守约方能否根据“草签”合同中的相关违约责任条款向违约方主张违约责任？在仅有“草签”合同的情况下，商品房买卖合同的法律关系是否成立？如“草签”合同中的房屋面积与实际交房面积不一致，购房者如何救济自己权利？

笔者将通过近年来的三个典型案例，分析“草签”的法律风险。

实务案例

一、董某等与某公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，案号：（2016）冀1022民初2406号。

案情要点：“草签”合同与正式交房的房屋面积不一致怎么办？

基本案情：2015年8月27日，原、被告草签商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的紫御城小区二期10幢（后更名为中盛星河湾一期10幢）1单元1301号房。该房建筑面积99.4平方米，单价每平方米6086.52元，总价605000元，原告一次性付清全款。合同约定涉案房屋2016年10月31日交付；并约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，双方同意按出卖人委托的有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测面积据实结算房价款。并约定，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。至今，涉案房屋未办理备案、网签及签订正式的商品房买卖合同。

法院认为：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同性质系商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规，合法有效，原、被告应当履行各自的合同义务。原告已依约交付全款，原、被告应按照诚实信用，友好协商，本着实现合同目的的原则，继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。被告以固安县方城房产测绘有限公司出具的分层幢测绘面积表为依据，通知原告该涉案房屋增加的11.58平米面积，属于预测面积误差，双方可对合同中的销售面积作调整，就涉案房屋按面积110.98平方米互相配合办理合同的网签、备案手续，履行合同。

二、王某与某公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，案号：（2017）冀1022民初2123号。

案情要点：“草签”合同迟迟不办理网签备案，是否有效？如何履行？

基本案情：2015年6月29日，原告与被告河北广通房地产开发有限公司签订草签《房屋买卖合同》，原告购买位于固安县××＃楼住宅××单元××号商品房。该商品房建筑面积60.26平方米。每平米5900元，总金额为355534元。乙方即原告于签订本协议书之日起向甲方交纳全部房款。合同另外约定了逾期付款及逾期交房的违约责任。合同第七条规定甲方应当在2015年6月29日前，将该商品房交付乙方使用。第九条约定，乙方应当在接到通知7日起与甲方签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告于2015年6月29日向被告缴纳房款355534元，被告依约将房屋交付给原告。原告向被告先后缴纳公维、契税、办证等费用18596元。

法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。原被告所签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原、被告均应遵守履行。原告按照合同约定向被告缴纳了购房款，被告在向原告交付房屋时收取了维修基jing、契税、办理产权证费等费用，应视为原、被告约定由被告为原告办理房屋产权登记，将办理权属登记需由被告提供的材料报产权机关备案。被告应当履行此义务，并与原告签订网签《商品房买卖合同》。被告辩称因办理前期手续过长无法办理网签理由没有依据，不予支持。

三、杜某与某公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，案号：（2015）高法民初字第2046号。

案情要点：“草签”合同与正式合同文本的违约责任不一致，业主拒绝签署正式合同文本，商品房买卖合同的法律关系是否成立？

基本案情：2012年7月26日，原告在被告的售楼处与被告签订了一份商品房买卖合同，该合同是由被告方提供的格式合同。合同里面的内容原告已详细看过，当时签订合同时原告让被告在合同上盖zhang。被告辩称该份商品房买卖合同是草签合同，正式合同中约定的违约金计算标准为万分之一。原告全部付清房款后着急要合同，被告就与原告签订了这份合同，但没盖纥缝章。对该合同中关于违约金计算标准的条款不认可。原告在庭审中陈述被告曾打电话让原告去另行签订一份合同，原告发现该合同的内容与草签合同的内容不一致，于是就没签。现涉案商品房已经由原告装修入住。

法院认为：原告与被告签定的商品房买卖合同，双方均已签字盖zhang。不仅具备了商品房买卖合同所需的基本有效要件，而且原告已经全部履行了自己的义务，缴纳了一切所需缴纳的款项，故该合同系双方真实意思表示，形成了商品房买卖合同的法律关系，应依法予以保护。被告辨称该合同系草签合同，不是终正式合同，但是被告确在该合同上加盖公司公章及法定代表人签章，应对该合同负法律责任，履行该合同上的义务。同时因该合同是被告提供的，现被告对格式合同中的条款不认可，本院对被告的辩解意见不予采纳。

实务法律问题分析

根据《合同法》第十四条规定，要约内容具体。所谓具体是指要约内容须具有足以使合同成立的主要条款。经受要约人承诺后，要约人即受该意思表示的约束。如受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了准备工作，则要约不可撤销。

根据《zgao人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，“草签”合同、认购协议等如果具备商品房买卖合同的主要内容，则该类文本应当认定为商品房买卖合同本约，即使双方未签署正式的《商品房买卖合同》文本，也不影响双方已形成了商品房买卖合同的法律关系。

前述三个案例中，原告与被告签定的“草签”商品房买卖合同，双方均已签字盖zhang。该合同不仅具备了商品房买卖合同所需的基本有效要件，而且一方已经部分履行了自己的义务，缴纳了约定的款项，该合同系双方真实意思表示，形成了商品房买卖合同的法律关系，应依法予以保护。即使双方未签订正式合同文本、未办理房屋备案手续，也不影响守约方根据“草签”合同要求违约方继续履行合同并主张违约责任。